Wer mit dem Gedanken spielt, Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung zu erwerben, wird sich in der Regel mit einem Rechtsanwalt oder Notar in Verbindung setzen.

Dennoch sollte man wissen, wie ein solcher Liegenschaftskauf abläuft.

1. Der Vertrag

Vor Vertragsabschluß wird häufig bereits ein vom Verkäufer angenommenes Kaufanbot unterfertigt oder gar ein Vorvertrag unterschrieben. Beides regelt die wesentlichen Punkte des noch abzuschließenden Vertrages, d.h. Kaufpreis, Liegenschaft und sonstige wesentlichen Nebenbestimmungen. Mit Unterzeichung eines Vorvertrages oder Kaufanbotes ist man daher auch verpflichtet, den späteren Kaufvertrag über die Liegenschaft zu unterschreiben. Deshalb empfiehlt es sich, in Kaufanboten eine Bindungsfrist festzuhalten, so dass keine „ewige“ Bindung besteht. Wichtig ist auch, dass alle Punkte, die einem wesentlich erscheinen (z. B. Lastenfreiheit, baulicher Zustand usw.), in den Text aufgenommen werden. Dies erleichtert einen späteren Rücktritt vom Anbot, wenn die zugesagten Eigenschaften nicht vorliegen oder Zusagen nicht erfüllt werden.

Der Kaufvertrag selbst wird in der Regel von einem Rechtsanwalt oder Notar aufgesetzt, und enthält neben einer genauen Beschreibung der Liegenschaft, den Kaufpreis, die entsprechenden Zahlungsbedingungen und sonstige Verpflichtungen des Käufers und Verkäufers. In der Regel enthält der Kaufvertrag auch eine sogenannte Aufsandungserklärung, und die ist ganz wichtig: Mit der Aufsandungserklärung, die zur Einverleibung (Eintragung) des neuen Eigentümers in das Grundbuch notwendig ist, stimmt der Verkäufer der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer ausdrücklich zu. Die Unterschriften der Vertragsparteien müssen beglaubigt werden, weshalb in der Regel der Termin vor einem Notar stattfindet.

2. Die Rangordnung

In den meisten Fällen wird eine „Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“ durch den Verkäufer beantragt. Damit kann man sich seinen „Platz“ im Grundbuch sichern, auch wenn die tatsächliche Eintragung des Eigentumsrechtes erst Monate später erfolgt. Dies gibt dem Käufer die Sicherheit, dass keine ihn belastenden grundbuchsrechtlichen Verfügungen (Doppelverkauf, Hypotheken usw.) nach Zahlung des Kaufpreises durchgeführt werden. Die Wirkung der Rangordnung ist auf die Dauer eines Jahres beschränkt. Die Urkunde, mit der die Rangordnung bei Gericht geltend gemacht werden kann, wird in der Regel beim Kaufvertragsabschluss vom Verkäufer an den Käufer übergeben.

3. Zahlung des Kaufpreises/Treuhandschaft

Obwohl es grundsätzlich möglich ist, den Kaufpreis beim Vertragsabschlusses direkt bar oder durch Überweisung zu bezahlen, ist dies praktisch selten der Fall. Am häufigsten kommt die so genannte „Treuhandschaft“ vor. Dabei wird ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder bestellt, an den der Käufer den Kaufpreis zunächst bezahlt. Der Treuhänder hat den Auftrag diesen Kaufpreis erst dann an den Verkäufer weiterzuleiten, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Zu diesen Bedingungen gehört zunächst einmal die Vorlage sämtlicher Urkunden, die für die Grundbuch-Eintragung notwendig sind, etwa die Übergabe der Rangordnung durch den Verkäufer, allfällige Löschungserklärungen (z. B. Pfandrechte), oder die Erfüllung anderer im Vertrag zugesicherter Handlungen oder Eigenschaften durch den Verkäufer.

Insbesondere dann, wenn eine Bank als Kreditgeber beteiligt ist, übernimmt der Treuhänder gleichzeitig auch die Treuhandschaft für die Bank, und damit die Verpflichtung, die grundbücherliche Eintragung des Eigentumsrechtes und des Pfandrechtes durchzuführen. Die kreditgebende Bank überweist daher in der Regel gleich direkt an den Treuhänder mit dem Auftrag.

4. Steuern und Gebühren

Neben den Kosten für Notar oder Anwalt, sowie neben allfälligen Maklergebühren ist auch eine Grunderwerbssteuer in der Höhe von 3,5 % des Kaufpreises an das Finanzamt abzuliefern. Hinzu kommt eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch in der Höhe von 1 % des Kaufpreises. Die Eintragungsgebühr sowie die Grunderwerbssteuer werden häufig vom Rechtsanwalt bzw. vom Notar berechnet und direkt abgeliefert, weil es die Eintragung erheblich beschleunigt. Im Falle der Eintragung eines Pfandrechtes ist darüber hinaus eine Eintragungsgebühr in der Höhe von 1,2 % des Pfandrechtsbetrages zu berücksichtigen.